Sie haben Ihr Immobilienkredit zurückgezahlt oder bereiten den Verkauf Ihrer Immobilie vor. In beiden Fällen stellt sich die Frage: Wie befreien Sie die Immobilie von der Hypothek, die noch darauf lastet? Die Aufhebung der Hypothek ist ein notarieller Akt, der die zugunsten der Bank eingetragene Sicherheit entfernt. Das Verständnis ihrer Funktionsweise vermeidet kostspielige Blockaden, insbesondere seit den Anpassungen, die aus der 2022 in Kraft getretenen Reform der Sicherheiten resultieren.
Alte, nicht aufgehobene Hypotheken: die Falle, die einen Immobilienverkauf blockiert
Bevor wir über das Verfahren sprechen, verdient ein Punkt Ihre Aufmerksamkeit. Notare und Immobilienanwälte berichten seit 2023-2024 von einem Anstieg der Verkaufsakten, die aufgrund von nie formell aufgehobenen Hypotheken blockiert sind.
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Das Szenario ist einfach. Ein Eigentümer hat vor zehn Jahren ein erstes Darlehen zurückgezahlt und dann ein zweites aufgenommen. Die Hypothek des ersten Kredits wurde nie gelöscht. Am Tag des Verkaufs entdeckt der Notar diese Eintragung zweiter Rang oder ein altes Zwischenkreditdarlehen, das noch beim Grundbuchamt sichtbar ist.
Diese Blockaden sind häufiger, wenn die Verkäufe schnell aufeinander folgen oder wenn mehrere Kreditlinien (Berufskredit, Zwischenkredit, gesichertes Verbraucherdarlehen) übereinanderliegen. Um die Schritte zur Aufhebung der Hypothek gut zu verstehen, muss man zunächst überprüfen, wie viele Eintragungen tatsächlich auf der Immobilie lasten und nicht nur die aktuellste.
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Fordern Sie einen vollständigen Hypothekenstatus an, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen. Dieses Dokument, das vom Grundbuchamt ausgestellt wird, listet alle aktiven Eintragungen auf. Es ist besser, dies drei Monate vor der Unterzeichnung zu entdecken als am Tag zuvor.
Aufhebung der Hypothek: notarieller Akt und Zustimmung des Gläubigers
Die Aufhebung ist der juristische Begriff, der die Aufhebung der Hypothek bezeichnet. Konkret ist es ein authentischer Akt, der von einem Notar verfasst wird, der die Aufhebung der Sicherheit feststellt. Ohne diesen Akt bleibt die Eintragung sichtbar, selbst wenn das Darlehen beglichen ist.
Wie verläuft das einvernehmliche Verfahren
Der häufigste Fall ist die einvernehmliche Aufhebung. Hier sind die konkreten Schritte:
- Der Kreditnehmer (oder sein Notar) kontaktiert die Bank, um eine Bescheinigung über die vollständige Rückzahlung des Immobilienkredits zu erhalten.
- Die Bank stellt eine Aufhebungsvereinbarung aus, die manchmal als “subrogative Quittung” bezeichnet wird und bestätigt, dass sie auf ihre Hypothekensicherheit verzichtet.
- Der Notar verfasst den Aufhebungsakt, lässt ihn von den Parteien unterzeichnen und übermittelt ihn dann an das Grundbuchamt zur Löschung der Eintragung.
- Die tatsächliche Löschung dauert einige Wochen. Die Immobilie ist dann rechtlich frei von jeglicher Hypothekenlast, die mit diesem Darlehen verbunden ist.
Warum muss die Bank zustimmen? Weil die Hypothek ein dingliches Recht ist, das zu ihren Gunsten eingetragen ist. Ohne die Zustimmung des Gläubigers ist keine einvernehmliche Löschung möglich.
Die gerichtliche Aufhebung, wenn der Gläubiger ablehnt
Wenn die Bank die Aufhebung ablehnt (zum Beispiel im Falle eines Streits über den verbleibenden Betrag), kann der Kreditnehmer das Gericht anrufen. Der Richter wird dann die Löschung anordnen, wenn die Rückzahlung nachgewiesen ist. Dieser Weg ist länger und kostspieliger, bleibt aber ein Rechtsmittel, das im französischen Recht vorgesehen ist.
Reform der Sicherheiten 2022 und Dauer der Hypothekeneintragung
Die Verordnung vom 15. September 2021, die 2022 in Kraft trat, hat die Verjährungsfristen für Hypotheken geändert. Die Dauer der Hypothekeneintragung ist nun auf die Verjährung der gesicherten Forderung abgestimmt.
Was bedeutet das für Sie? Bei einem klassischen Immobilienkredit von zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren überlebt die Hypothekeneintragung nicht mehr unbegrenzt über die Laufzeit des Kredits hinaus. Diese Harmonisierung vereinfacht den Zeitplan der Verfahren, entbindet jedoch nicht davon, eine formelle Aufhebung zu beantragen, wenn Sie vor der automatischen Erlöschung verkaufen.
Öffentliche Leitfäden erwähnen diese Reform selten. Sie hat jedoch direkte Auswirkungen auf die Strategie der Aufhebung: In bestimmten Fällen kann es kostengünstiger sein, auf die natürliche Erlöschung der Eintragung zu warten, als eine vorzeitige Aufhebung zu bezahlen. Alles hängt vom Zeitplan Ihres Immobilienprojekts ab.
Kosten der Aufhebung: Was der Notar tatsächlich berechnet
Die Aufhebung der Hypothek ist nicht kostenlos. Die Aufhebungsgebühren setzen sich aus mehreren verschiedenen Posten zusammen:
- Die Notargebühren, die nach einem Prozentsatz des ursprünglichen Darlehensbetrags berechnet werden.
- Der Beitrag zur Immobilienversicherung, der an das Grundbuchamt gezahlt wird, um die Löschung zu registrieren.
- Verschiedene Verwaltungskosten (Kopien von Urkunden, Steuerstempel).
Die Gesamtkosten stellen einen Bruchteil des gesicherten Darlehensbetrags dar. Im Falle eines Verkaufs der Immobilie werden diese Kosten in der Regel vom Notar, der für die Transaktion verantwortlich ist, vom Verkaufspreis abgezogen.
Ein oft übersehener Punkt: Wenn Sie auf die natürliche Erlöschung der Eintragung warten (ein Jahr nach Ende des Darlehens im Rahmen der alten Regelung oder gemäß den neuen Verjährungsfristen seit 2022), ist keine Aufhebung erforderlich. Die Eintragung verschwindet von selbst, ohne Kosten. Diese Option ist nur dann tragfähig, wenn in naher Zukunft kein Verkauf oder Kreditumschuldung geplant ist.
Immobilienverkauf und Kreditumschuldung: zwei Situationen, in denen die Aufhebung obligatorisch ist
Bei einem Verkauf verlangt der Käufer einen Eigentumstitel, der frei von jeglicher Last ist. Der Notar blockiert die Transaktion, solange die Hypothek nicht aufgehoben ist. Der Verkäufer trägt die Kosten der Aufhebung, es sei denn, es wurde etwas anderes zwischen den Parteien vereinbart.
Im Falle einer Kreditumschuldung weigert sich die neue Bank, eine bereits mit einer Hypothek zugunsten eines anderen Instituts belastete Immobilie zu finanzieren. Die Aufhebung der alten Sicherheit ist eine Voraussetzung, gefolgt von der Eintragung einer neuen Hypothek zugunsten des neuen Gläubigers. Zwei notarielle Akte, zwei Gebührenserien.
Das französische Immobilienrecht verlangt diese Strenge zum Schutz der Parteien. Jede Eintragung und jede Löschung erfolgt durch einen veröffentlichten authentischen Akt, was die Transparenz des Grundbuchs gewährleistet. Den Hypothekenstatus einer Immobilie vor jedem Kauf zu überprüfen, bleibt der sicherste Reflex, um Überraschungen nach der Unterzeichnung zu vermeiden.